Alexandre Luso de
Carvalho
O
primeiro passo num contrato de locação é verificar o valor do aluguel, a periodicidade
e o índice de reajuste, os direitos e deveres de ambas as partes e algumas
outras especificidades do contrato em si. O segundo passo, e não menos
importante, dá-se quando da realização da vistoria e na elaboração do termo e
sua aceitação ou contestação.
Entretanto, quando esse “segundo passo”, ou seja, o momento da vistoria, é entendido como algo secundário, daí começam os problemas. O Termo de Vistoria não é um “mero anexo” ao contrato, mas sim parte fundamental do contrato de locação e, portanto, merecedor do maior detalhamento possível em cada etapa de sua elaboração e/ou contestação.
Essa atenção em todos os momentos da vistoria terá reflexos durante toda a locação, caso o locatário peça algum reparo no imóvel, mas, principalmente, na entrega deste, quando findar o contrato.
Nesse sentido, é fundamental que locador e locatário tomem algumas medidas referente ao Termo de Vistoria. Vejamos:
a) pelo LOCADOR:
a.1. tendo contratado uma imobiliária
para administrar o imóvel,
mesmo assim, é sempre bom que antes da vistoria, o locador verifique as
condições deste e, antes da assinatura, solicite que o Termo de Vistoria lhe
seja enviado para revisão e aprovação;
a.2. quando o contrato não tiver intermédio de imobiliária, é fundamental contratar um profissional que saiba realizar a vistoria e redigir o Termo de Vistoria;
b) pelo LOCATÁRIO: contratar um advogado para analisar o contrato de locação em sua íntegra, o que inclui o acompanhamento na vistoria e, caso necessário, a contestação a essa. Esse procedimento deve ser feito no início e no final do contrato.
Importante
salientar, com isso, que uma vistoria detalhada,
um termo bem redigido e uma contestação, caso necessária, bem-feita muitas
vezes acaba por incentivar que as partes envolvidas na relação contratual resolvam
qualquer problema ou dúvida de modo amigável, e não busquem o Poder Judiciário,
aliviando a sobrecarga deste e evitando agravar os prejuízos financeiros de
ambos, em razão dos riscos, demora e custos de uma ação judicial, pois, em caso
de desacerto, locatário e locador estão sujeitos a duas situações:
a)
quanto ao LOCATÁRIO: a pagar as despesas contratuais (aluguéis,
condomínio e IPTU) até que restitua o imóvel nas condições em que recebeu, o
que aumenta seus custos de forma muito elevada. E, sobre tal matéria, diga-se,
o entendimento jurisprudencial é nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. RESCISÃO. VISTORIA. CONSTATAÇÃO DE AVARIAS NO IMÓVEL. REALIZAÇÃO DE OBRAS PELO LOCADOR. RESSARCIMENTO. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A FINALIZAÇÃO DAS REFORMAS. POSSIBILIDADE. Se a vistoria final realizada no imóvel constatou diversas avarias neste, as quais não se encontravam presentes no laudo de vistoria inicial, deve o locador ser ressarcido dos gastos que teve com os reparos realizados no bem. Prevendo o contrato de locação que, uma vez findada a locação, o ato de restituição do imóvel somente se concluirá depois de satisfeita ou atendidas, pelo locatário ou por seus fiadores, todas as obrigações estabelecidas no contrato, a responsabilidade quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação permanece até que sejam realizadas todas as obras necessárias para reforma do imóvel, a despeito de já ter havido a entrega das chaves à imobiliária. (TJMG, AC nº 1.0024.13.183364-2/001, 17ª Câmara Cível, Rel. Des. Luciano Pinto, julgado em 08/03/2018). (Grifado)
b) quanto
ao LOCADOR: pode não conseguir
provar que os danos foram causados pelo locatário, lembrando que o ônus da
prova é de quem alega – e, além de não receber tais valores, ficar com o imóvel
sem alugar durante a tramitação do processo, ainda pagar as custas processuais
e honorários advocatícios. Ou seja, o que era para ser rentável, acaba
acarretando um considerável prejuízo.
Portanto, vale ficar atento nesse aspecto do contrato, que muitas vezes é a diferença entre uma relação locatícia ser caracterizada pela tranquilidade ou pela animosidade e grandes prejuízos.
Alexandre Luso de Carvalho
OAB/RS
nº 44.808
Sua postagem é ótima e a conclusão resume tudo de forma muito clara. As partes devem sempre se resguardar, em nome da tranquilidade que advirá ao final da locação. Gostei de ler, Alexandre! Abraço.
ResponderExcluirBoa noite, Marilene.
ResponderExcluirE esse resguardo, como bem disseste, passa pelo cuidado a todos os detalhes da relação contratual. Muito obrigado pelo elogio!
Grande abraço!