A VISTORIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

 

Alexandre Luso de Carvalho

 

O primeiro passo num contrato de locação é verificar o valor do aluguel, a periodicidade e o índice de reajuste, os direitos e deveres de ambas as partes e algumas outras especificidades do contrato em si. O segundo passo, e não menos importante, dá-se quando da realização da vistoria e na elaboração do termo e sua aceitação ou contestação.

Entretanto, quando esse “segundo passo”, ou seja, o momento da vistoria, é entendido como algo secundário, daí começam os problemas. O Termo de Vistoria não é um “mero anexo” ao contrato, mas sim parte fundamental do contrato de locação e, portanto, merecedor do maior detalhamento possível em cada etapa de sua elaboração e/ou contestação.

Essa atenção em todos os momentos da vistoria terá reflexos durante toda a locação, caso o locatário peça algum reparo no imóvel, mas, principalmente, na entrega deste, quando findar o contrato.

Nesse sentido, é fundamental que locador e locatário tomem algumas medidas referente ao Termo de Vistoria. Vejamos:

 

a)  pelo LOCADOR:

a.1. tendo contratado uma imobiliária para administrar o imóvel, mesmo assim, é sempre bom que antes da vistoria, o locador verifique as condições deste e, antes da assinatura, solicite que o Termo de Vistoria lhe seja enviado para revisão e aprovação;

a.2. quando o contrato não tiver intermédio de imobiliária, é fundamental contratar um profissional que saiba realizar a vistoria e redigir o Termo de Vistoria;

b) pelo LOCATÁRIO: contratar um advogado para analisar o contrato de locação em sua íntegra, o que inclui o acompanhamento na vistoria e, caso necessário, a contestação a essa. Esse procedimento deve ser feito no início e no final do contrato.

 

Importante salientar, com isso, que uma vistoria detalhada, um termo bem redigido e uma contestação, caso necessária, bem-feita muitas vezes acaba por incentivar que as partes envolvidas na relação contratual resolvam qualquer problema ou dúvida de modo amigável, e não busquem o Poder Judiciário, aliviando a sobrecarga deste e evitando agravar os prejuízos financeiros de ambos, em razão dos riscos, demora e custos de uma ação judicial, pois, em caso de desacerto, locatário e locador estão sujeitos a duas situações:

 

a)   quanto ao LOCATÁRIO: a pagar as despesas contratuais (aluguéis, condomínio e IPTU) até que restitua o imóvel nas condições em que recebeu, o que aumenta seus custos de forma muito elevada. E, sobre tal matéria, diga-se, o entendimento jurisprudencial é nesse sentido:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. RESCISÃO. VISTORIA. CONSTATAÇÃO DE AVARIAS NO IMÓVEL. REALIZAÇÃO DE OBRAS PELO LOCADOR. RESSARCIMENTO. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A FINALIZAÇÃO DAS REFORMAS. POSSIBILIDADE. Se a vistoria final realizada no imóvel constatou diversas avarias neste, as quais não se encontravam presentes no laudo de vistoria inicial, deve o locador ser ressarcido dos gastos que teve com os reparos realizados no bem. Prevendo o contrato de locação que, uma vez findada a locação, o ato de restituição do imóvel somente se concluirá depois de satisfeita ou atendidas, pelo locatário ou por seus fiadores, todas as obrigações estabelecidas no contrato, a responsabilidade quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação permanece até que sejam realizadas todas as obras necessárias para reforma do imóvel, a despeito de já ter havido a entrega das chaves à imobiliária. (TJMG, AC nº 1.0024.13.183364-2/001, 17ª Câmara Cível, Rel. Des. Luciano Pinto, julgado em 08/03/2018). (Grifado)

 

b)  quanto ao LOCADOR: pode não conseguir provar que os danos foram causados pelo locatário, lembrando que o ônus da prova é de quem alega – e, além de não receber tais valores, ficar com o imóvel sem alugar durante a tramitação do processo, ainda pagar as custas processuais e honorários advocatícios. Ou seja, o que era para ser rentável, acaba acarretando um considerável prejuízo.

Portanto, vale ficar atento nesse aspecto do contrato, que muitas vezes é a diferença entre uma relação locatícia ser caracterizada pela tranquilidade ou pela animosidade e grandes prejuízos.

 

 Alexandre Luso de Carvalho

OAB/RS nº 44.808

  

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