Alexandre Luso de Carvalho
Que a convenção de condomínio normatiza as relações dos condôminos entre si, bem como regula o comportamento para com o patrimônio comum, é do conhecimento de todos.
Com isso, como todo o regramento social, no qual se enquadra a convenção de condomínio, tudo o que nela está estabelecido decorre da necessidade daquela coletividade num determinado momento de sua existência, ou seja, está sujeito à dinâmica, à evolução dos costumes e das novas necessidades daquela população.
Obviamente
essa evolução dos costumes sempre estará à frente dos regramentos. Isso é
normal. Ocorre que essa defasagem não pode ser muito significativa, caso
contrário isso resultará em ineficácia desse conjunto de regras acarretando um
“vazio normativo”. E não é raro ver convenções que
não atendem mais às necessidades do condomínio, por mostrarem-se sensivelmente desatualizadas.
E dois motivos que ensejam essa situação são os seguintes:
a) CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO MUITO ANTIGA: isso
é verificado, por óbvio, em condomínios que estabeleceram suas convenções antes
da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínios) ou antes do Código Civil de 2002 (que
entre os artigos 1.331 a 1.358 trata sobre condomínio edilício). Essa defasagem é
suprida pela legislação estabelecida pelo Poder Público, que na hierarquia das
leis sempre é preponderante aos regramentos particulares, bem como é suprida pelos entendimentos
doutrinários e jurisprudenciais. Todavia, não é uma situação ideal, tendo em
vista a necessidade de uma interpretação mais especializada apurada desse arcabouço jurídico para que se possa aplicar em situações especificas de um condomínio. Um exemplo: proibição de cães ou outros animais domésticos na
convenção, sendo que há muitos anos a jurisprudência já entendeu ser benéfica a
presença de cães e gatos, desde que não perturbem os moradores e/ou causem
riscos à sua saúde e integridade física;
b) CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ELABORADA DE UM “MODO PADRÃO”: é
aquela convenção existente, por exemplo, em bairros planejados – aqueles
construídos por uma incorporadora – e que entregam o condomínio com uma
“convenção padrão”. Esse tipo de regramento, sem dúvida, é de “vida curta”,
pois não contemplará as especificidades daquele condomínio, o que acabará em
pouco tempo acarretando uma defasagem normativa e a mesma necessidade que se vê
em condomínios antigos: a utilização da legislação, da doutrina jurídica e da
jurisprudência para suprir uma série de situações. Um exemplo: destinações e
regramentos dos espaços de lazer sem saber das necessidades específicas e da
realidade do condomínio.
O problema de uma convenção desatualizada é que para modifica-la há necessidade de quórum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (não dos presentes em Assembleia, mas 2/3 do total das unidades), o que é bastante complicado, tendo em vista a pequena participação em Assembleias.
Mas
o que fazer, então? As sugestões são as seguintes:
a)
Para condomínios com convenções muito
antigas: não
vejo outra solução senão a atualização da convenção existente ou a elaboração
de uma totalmente nova, aproveitando o momento para estabelecer e elaborar um
regimento interno – que é um conjunto de normas de apoio à convenção, cuja modificação não
necessita o quórum de 2/3 das unidades, mas apenas a maioria simples dos
participantes na Assembleia;
b) Para
os condomínios mais novos, mas com uma convenção que não contempla as especificidades
do condomínio: geralmente,
como já dito, isso ocorre em bairros planejados e com condomínios com um número
elevado de unidades, tornando muito difícil a modificação da convenção, já que
o quórum numa Assembleia dificilmente chega a 20% das unidades, ou seja, é
insuficiente para qualquer alteração. Entretanto, apesar dessas convenções
serem “padrão”, o que não é bom, o que auxilia é que geralmente há um regimento
interno acompanhando; assim, o que se aconselha é:
b.1. periodicamente
atualizar o regimento interno até o ponto de não conflitar com a convenção e,
obviamente, com a legislação;
b.2. utilizar sempre o
departamento jurídico das imobiliárias ou de advogados contratados para tal, no
sentido de obter pareceres formais sobre determinadas situações e soluções
possíveis;
b.3. ter um conselho
consultivo – diferente do conselho fiscal – de apoio ao síndico que possa
auxiliá-lo nas questões regimentais, sempre priorizando decisões balizadas na
técnica;
b.4. elaborar um guia de
procedimentos que auxiliem administradores e gestores, padronizando a rotina e
as resoluções de problemas, evitando a necessidade de decisões que possam causar
polêmica;
b.5. informar, repetidamente e de modo muito claro, os moradores
sobre os regulamentos e procedimentos;
b.6. coibir os “carteiraços” ou os famosos “sabe com quem está falando?”, “sabe
de quem sou filho?” que alguns moradores usam para intimidar funcionários. Se o síndico permitir esse tipo de comportamento
abjeto e nocivo, perderá a confiança de sua equipe e, portanto, a capacidade de
gerir a rotina e solucionar os problemas.
Portanto, vê-se que as soluções, no que diz respeito à convenção
de condomínio, nunca são fáceis e, por vezes não virão. Entretanto, começar pelas
decisões baseadas na melhor técnica, tais problemas poderão ser minimizados. Já em relação aos condomínios que ainda não possuem convenção, vale uma atenção
especial em sua elaboração no sentido de seu texto ser redigido de modo a ter
sua eficácia mais duradoura, sempre acompanhada de um regimento interno.
Alexandre Luso de Carvalho
OAB/RS
nº 44.808
Gostei do seu artigo. Parabéns 👏👏👏
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