A REAL FUNÇÃO DO SÍNDICO

Alexandre Luso de Carvalho 

 

Muitas vezes se ouve dizer que o síndico tem que harmonizar as relações dentro do condomínio. Não assim. No meu entender o síndico tem a função precípua, dentro do que estabelece as leis e as normas condominiais, de trabalhar para que o condomínio funcione bem em todos os sentidos. E isso é diferente. Pode até ser sutil a diferença, mas é diferente. 

O Código Civil, em seu artigo 1.348 já estabelece as funções do síndico:

 

Art. 1.348. Compete ao síndico: 

I - convocar a assembleia dos condôminos; 

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; 

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; 

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; 

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; 

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; 

IX - realizar o seguro da edificação. 

 

Já a Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/1964), dispõe o seguinte:

 

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. 

§ 1º Compete ao síndico: 

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; 

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores; 

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno; 

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; 

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia; 

f) prestar contas à assembleia dos condôminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. 

 

Portanto, não há em nenhum dispositivo legal qualquer obrigação do síndico em promover a harmonia entre os condôminos e/ou moradores. Há sim, a obrigação de o síndico observar e cumprir as leis e as normas privadas (convenção de condomínio e regulamento interno), nessa ordem, seguindo o princípio da hierarquia das leis. 

O que muitas vezes o síndico faz é tentar ser um intermediador de certos problemas entre condôminos, mas que apesar de ser algo bem-intencionado, pode avocar para si uma responsabilidade que não é sua, causando problemas que não precisa ter. Assim, o que o síndico deve sempre ter em mente é:

 

a) identificar se o problema é de responsabilidade do condomínio ou não. Se for, obviamente, deverá resolvê-lo, dentro dos limites legais e normativos internos (convenção e regulamento);

 

b) não sendo problema do condomínio, deverá informar de modo formal (por escrito) ao condômino e/ou ao morador que tal problema está fora de suas atribuições, explicando e comprovando o porquê.

 

Por fim, é importante ficar claro que a harmonia do condomínio passa por dois aspectos fundamentais: a) a educação, o bom senso e o cumprimento de todos os regramentos atinentes à vida em condomínio, por parte dos condôminos e moradores, principalmente; b)  o síndico deve ater-se às suas funções estabelecidas nas leis – observando estas (as leis), o princípios subsidiários do Direito aplicados aos condomínios (jurisprudência e doutrina) – e as normas condominiais; frisando que, fora disso estará extrapolando suas atribuições e seus poderes/deveres. Sendo observados tais aspectos, a vida em condomínio tende a fluir de uma maneira mais tranquila. 

 

Alexandre Luso de Carvalho

OAB/RS nº 44.808

alexandre_luso@yahoo.com.br

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