Alexandre Luso de Carvalho
Muitas vezes se ouve dizer que o síndico tem que harmonizar as relações dentro do condomínio. Não assim. No meu entender o síndico tem a função precípua, dentro do que estabelece as leis e as normas condominiais, de trabalhar para que o condomínio funcione bem em todos os sentidos. E isso é diferente. Pode até ser sutil a diferença, mas é diferente.
O
Código Civil, em seu artigo 1.348 já estabelece as funções do síndico:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
Já
a Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/1964), dispõe o seguinte:
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno,
bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;
f) prestar contas à assembleia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
Portanto, não há em nenhum dispositivo legal qualquer obrigação do síndico em promover a harmonia entre os condôminos e/ou moradores. Há sim, a obrigação de o síndico observar e cumprir as leis e as normas privadas (convenção de condomínio e regulamento interno), nessa ordem, seguindo o princípio da hierarquia das leis.
O
que muitas vezes o síndico faz é tentar ser um intermediador de certos
problemas entre condôminos, mas que apesar de ser algo bem-intencionado, pode
avocar para si uma responsabilidade que não é sua, causando problemas que não
precisa ter. Assim, o que o síndico deve sempre ter em mente é:
a) identificar
se o problema é de responsabilidade do condomínio ou não. Se for, obviamente, deverá
resolvê-lo, dentro dos limites legais e normativos internos (convenção e
regulamento);
b) não sendo problema do
condomínio, deverá informar de modo formal (por escrito) ao condômino e/ou ao
morador que tal problema está fora de suas atribuições, explicando e
comprovando o porquê.
Por fim, é importante ficar claro que a harmonia do condomínio passa por dois aspectos fundamentais: a) a educação, o bom senso e o cumprimento de todos os regramentos atinentes à vida em condomínio, por parte dos condôminos e moradores, principalmente; b) o síndico deve ater-se às suas funções estabelecidas nas leis – observando estas (as leis), o princípios subsidiários do Direito aplicados aos condomínios (jurisprudência e doutrina) – e as normas condominiais; frisando que, fora disso estará extrapolando suas atribuições e seus poderes/deveres. Sendo observados tais aspectos, a vida em condomínio tende a fluir de uma maneira mais tranquila.
Alexandre
Luso de Carvalho
OAB/RS nº 44.808
Bom dia!! Leio todos com carinho!
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