Alexandre Luso de Carvalho
Quase
todos sabem o que é usucapião: é o modo como se adquire a propriedade de um
imóvel em que a pessoa está na posse há anos e que o proprietário é
desconhecido ou não reclamou a propriedade. Essa é mais ou menos uma
conceituação popular. Tecnicamente a usucapião (sim, é substantivo feminino, originário de usucapio)
tem conceituações diferentes, dependendo de cada jurista, dentre as quais
transcrevo a do Professor de Direito Civil da UFMG, DILVANIR
JOSÉ DA COSTA[1]:
“Usucapião é o modo
autônomo de aquisição da propriedade
móvel e imóvel mediante a posse qualificada da coisa pelo prazo legal.
Provém de usus (posse) e capio, capere (tomar, adquirir), ou seja, adquirir pela posse.”
(Grifado)
Todavia, o que muita gente
pergunta, de forma genérica, é “Que modalidades
de usucapião existem?” e “Quanto
tempo precisa na posse para ter a propriedade por usucapião?” Então vamos à
essas respostas:
a) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA: “Aquele que,
por quinze anos, sem interrupção,
nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; (...)”, podendo reduzir o
prazo da posse para dez (10) anos se “houver estabelecido no imóvel a sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”
(Código Civil, artigo 1.238, caput e
parágrafo único);
b) USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL:
destinada somente aos imóveis rurais de até 50 hectares, sendo necessário que o
possuidor resida e trabalhe na terra na forma de agricultura familiar. Nessa
modalidade, o tempo de posse mínima necessária é de cinco (05) anos (Código Civil,
artigo 1.239);
c) USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA:
prevista
inicialmente na Constituição Federal, em seu artigo 183 que estabelece: “Aquele
que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados,
por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural”. Também está contemplada no Código Civil (artigo
1.240) e Estatuto das Cidades (artigo 9º);
d) USUCAPIÃO ESPECIAL FAMILIAR:
essa
modalidade é uma espécie de extensão da usucapião especial urbana, sendo que é
destinada a quem “exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e
cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou
ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural” (Código Civil, artigo 1.240-A);
e) USUCAPIÃO COLETIVA:
destinada às áreas urbanas, está fundamentada no Estatuto das Cidades destinada
à famílias de baixa renda estabelece que “Os núcleos urbanos
informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total
dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente,
desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou
rural”
(Estatuto das Cidades, artigo 10);
f) USUCAPIÃO ORDINÁRIA: é a modalidade em que o
possuidor detém a posse mansa e pacífica (sem oposição), de boa-fé, devendo
possuir um justo título (contrato de compra e venda ou de cessão de posse de
bens imóveis). Nesse caso, o possuidor necessita estar na posse do bem há pelo
menos dez (10) anos (Código Civil, artigo 1.242);
g) USUCAPIÃO DE BENS MÓVEIS:
essa
modalidade pode ocorrer sob duas formas:
g.1. usucapião ordinária: quem
possuir o bem sem contestação, de boa-fé e com justo título. O tempo necessário
de posse é três (03) anos (Código Civil, artigo 1.260);
g.2. usucapião extraordinária: “Se a posse da
coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente
de título ou boa-fé” (Código Civil, artigo 1.261).
Vendo toda essa conceituação sobre as modalidades de usucapião, vê-se que há uma preponderante finalidade social nesse instituto do Direito. Entretanto, vale abordar um aspecto importante: mesmo com esse caráter social, os imóveis (terras e edificações) públicas
(dos municípios, estados e União) não são sujeitas a tal modo de aquisição da
propriedade, conforme estabelece a Constituição Federal em seu artigo 191,
parágrafo único[2]
e Código Civil em seu artigo 102[3]. Aliás, a
invasão de terras públicas é crime previsto no artigo 20 da Lei nº 4.947/1966[4], que
assim estabelece:
Art. 20 - Invadir, com intenção de ocupá-las, terras da União, dos Estados e dos Municípios:
Pena: Detenção de 6 meses a 3 anos.
Parágrafo único. Na mesma pena incorre quem, com idêntico propósito, invadir terras de órgãos ou entidades federais, estaduais ou municipais, destinadas à Reforma Agrária.
Por fim, certamente esse é um tema muito mais rico e complexo do que muito resumidamente foi tratado nesse artigo, que tem o intuito de minimamente dar uma noção do que é usucapião. Assim, o que se deve ter em mente a partir disso, é a importância de se observar as formas de usucapião do bem móvel ou imóvel, tanto para quem detém a posse do bem e pretende a sua aquisição, como para o proprietário, no sentido de ter os cuidados necessários para não perder seu patrimônio.
Alexandre
Luso de Carvalho
OAB/RS
nº 44.808
[1] COSTA, Dilvanir José da; Usucapião:
doutrina e jurisprudência. Revista de Informação Legislativa nº 143, Senado
Federal. Brasília, jul./set. 1999, p. 321/334
[2] Constituição Federal, art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de
imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares,
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo
único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
[3] Código Civil, art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
[4] Lei nº 4.947/1966. Fixa Normas de Direito Agrário, Dispõe sobre o Sistema de Organização e Funcionamento do Instituto Brasileiro de Reforma Agrária, e dá outras Providências.
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