Alexandre Luso de Carvalho
Nos contratos de locação de imóvel (residencial e comercial) sempre se verifica a existência de uma cláusula que é essencial: a condição de conservação do imóvel. Entretanto, muitas vezes tal cláusula é tratada de modo superficial, quase negligente. E quando isso ocorre, invariavelmente tem-se problemas ao final do contrato de locação, na entrega no imóvel.
Conforme
dito acima, sempre há uma cláusula abordando o estado do imóvel e aqui, temos
duas hipóteses:
a) a existência do anexo contratual de Termo de Vistoria de Imóvel: raramente não há termo de vistoria
nos contratos de locação. Entretanto, por incrível que pareça, o que se observa
ainda é o seguinte:
a.1. um Termo de Vistoria com a descrição do estado do imóvel sem estar acompanhado de fotos; algo que não se justifica em razão da facilidade dos smartphones e das câmeras digitais;
a.2. um Termo de Vistoria,
mesmo acompanhado de fotos, mas extremamente superficial, ou seja, sem o
devido detalhamento fotográfico e descritivo, tornando o termo pouco útil para
dirimir futuras dúvidas. Também é algo que não se justifica;
b) a inexistência do anexo contratual
de Termo de Vistoria de Imóvel: hoje
em dia quase não se vê essa lacuna contratual, tamanha é a temeridade de um
contrato que não detalhe o estado do imóvel, uma vez que sem tal descrição é praticamente
impossível que locador e locatário provem qualquer alegação feita acerca do
imóvel quando do início da locação e, portanto, inviabilize algum tipo de
cobrança.
Outro
aspecto fundamental diz respeito à contestação
à vistoria realizada pelo locador. Aqui, vale pontuar o seguinte:
a) pode ser feita pelo locatário nos dois momentos contratuais: antes de receber o
imóvel e antes de entregá-lo;
b) para
que se possa fazer a contestação, obviamente que o locatário ou seu
representante tenha que estar junto na vistoria;
c) recomenda-se
que nas duas vistorias (de recebimento e de entrega do imóvel) o locatário
também fotografe todas as dependências do imóvel e faça anotações detalhadas,
pois só com a qualidade das fotos e das descrições feitas é que se pode fazer frente à
vistoria do locador;
d) após
a descrição minuciosa de cada ponto discordante da contestação à vistoria,
recomenda-se:
d.1. quando do recebimento do imóvel: o candidato a locatário não assinar o contrato enquanto o Termo de Vistoria não for retificado;
d.2. quando da entrega do imóvel: se os pontos de discordância forem relevantes financeiramente, que se analise sobre a vantagem ou não de buscar o Poder Judiciário para resolver a questão. Agora, se os itens contestados forem de valores baixos, o locatário deve ser prático e aceitar o Termo de Vistoria, pois as despesas com o processo (custas judiciais e honorários advocatícios), bem como o risco que toda demanda judicial acarreta podem não valer à pena ajuizar uma ação.
Assim, a partir do que foi brevemente abordado, é importante que locadores e locatários fiquem absolutamente atentos ao momento da vistoria do imóvel e ao que é inserido no respectivo termo para que a relação contratual transcorra sem maiores problemas ou, ao menos, sem este problema de vistoria, que gera prejuízos e transtornos.
Alexandre
Luso de Carvalho
OAB/RS
nº 44.808
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