- Alexandre Luso de Carvalho
A
relação entre locador e locatário (proprietário e inquilino) foi atingida de
modo significativo, tanto no que diz respeito aos imóveis residenciais, como
aos imóveis comerciais, pois, com a política de isolamento social e restrições
de atividades econômicas (indústria, comércio e serviços), a renda da população
caiu de modo acentuado, dificultando ou impossibilitando o pagamento do aluguel
no valor contratado.
Com
isso, tem-se visto a procura pelo Poder Judiciário para ações revisionais, com
pedidos de liminares, no sentido de suspender ou reduzir os valores de aluguel,
nos quais verificam, alguns argumentos básicos:
a)
pelo
locatário (inquilino): motivo imprevisível e de força maior e,
portanto, a necessidade de manter o contrato equilibrado e sem ganho excessivo
para a outra parte. É a Teoria da Imprevisão;
b) pelo locador (proprietário):
b.1. o cumprimento do que
foi contratado (princípio jurídico do pacta
sunt servanda) – argumento que se mostra equivocado em razão do momento de
exceção a qual vivemos;
b.2. o valor da locação ser parte
preponderante ou única do orçamento do locador;
b.3. a falta de prova da
suposta onerosidade excessiva.
Frise-se:
apesar de os argumentos a favor dos locatários serem mais consistentes, dado à
excepcionalidade do momento, bem como as decisões judiciais serem mais numerosas nesse
sentido, também há decisões favoráveis ao locador. Ou seja, não se pode dizer
que a revisão do aluguel é uma “causa ganha”. Aliás, não existe “causa ganha”, pois,
cada caso tem suas peculiaridades e depende da imprescindível comprovação do
que se alega, uma vez que “a prova está
em função da certeza”, conforme ensina SENTIS
MELEDO[1].
Com
isso, dado que o presente tema é novo, sem grandes parâmetros jurisprudenciais,
a melhor alternativa para resolver o problema, no sentido de que o locatário não
fique sem o imóvel e o locador não fique sem a renda da locação, o mais
aconselhado é a negociação incansável até que
se chegue a um acordo extrajudicial, pois:
a) numa ação judicial há o
risco de qualquer das partes perder e, com isso, o prejuízo será maior do que se
cada um ceder um pouco no acordo, pois o vencido poderá ter que arcar com as
custas judicias e honorários advocatícios, além de não conseguir o resultado
almejado (pelo locatário, reduzir o valor do aluguel e pelo locador, manter o
valor do aluguel);
b) com o acordo
extrajudicial há economia de tempo (lembremos da morosidade da tramitação dos
processos judiciais) e de dinheiro para ambas as partes, já que a busca da via
judicial acarreta despesas (honorários dos advogados, custas judiciais e outros
gastos decorrentes de uma demanda).
Cumpre destacar, que em caso de uma negociação ser iniciada, é
importante seu registro, sempre por meios lícitos (e-mail, notificação por carta “AR”, whatsapp, etc.), desde o seu início. Passada a negociação, havendo
acordo, é necessário que a modificação do valor do aluguel seja formalizada por
meio de aditivo ao contrato de locação, elaborado de modo técnico, claro e com equilíbrio
contratual, para evitar a sua discussão perante o Poder Judiciário, o que jogaria
fora todo o esforço do acordo extrajudicial realizado.
Assim, com os aspectos que foram apresentados de forma
bastante resumida, verifica-se que é imprescindível que locador e locatário,
além de verificarem os requisitos jurídicos para a propositura de uma ação
judicial, façam o cálculo e analisem o seu custo/benefício, mesmo que se tenha
razão ou maior probabilidade de ganho, pois, conforme dito, um acordo
geralmente é mais benéfico sob o ponto de vista de tempo e valores despendidos.
Alexandre Luso de Carvalho
OAB/RS nº 44.808
[1] Bibliografia:
MELEDO,
Sentis. Santiago. La Prueba: os grandes temas do Direito Probatório, p.42-49
Fonte
da imagem: aqui
Son tiempos difíciles, para unos y para otros. Hay negocios que se han llevado tiempo cerrados y no genera ningún ingreso y el local es de arrendamiento...a la falta de ingresos, no tienen para pagar el alquiler.
ResponderExcluirCara Antonia.
ResponderExcluirEs una triste verdad. Pero, siempre debemos negociar!
Gracias por el comentario.
Abrazo!
Oi, Alexandre, muito bem esclarecido. Gostei da tua sugestão a respeito da possibilidade de haver um acordo entre locador e locatário, pois assim a questão será resolvida logo e com pouca despesa, não vai se arrastar com desperdício de tempo e de valor. Em tempo de pandemia o acordo será o grande remédio.
ResponderExcluirTeu blog é o legítimo serviço de utilidade pública, o que todos gostam!
Um beijo, meu filho!
Bom dia, mãe!
ExcluirQue bom que gostaste do artigo! Realmente, sempre deve-se procurar a via amigável - em quase tudo -, pois, o litígio sempre implica em custos, perda de tempo e estresse.
Obrigado pelos elogios!
Grande beijo!
Minhas congratulações pelo excelente artigo a respeito do contrato de locação de imóveis residenciais e comercias vigentes neste tempo do Novo Coronavírus, que veio alterar em muito a situação econômica principalmente de uma das partes da relação “ex-locato”, qual seja, o locatário, que por motivos óbvios não se encontra com os meios pecuniários para arcar com o valor do aluguel e dos respectivos encargos. Vê-se, pois, que haverá possibilidade jurídica de ser levado a bom termo a pretensa possibilidade de chegarem as partes a um acordo ou então esperar a prolação de sentença favorável ao locatário, justamente pela Teoria da Imprevisão.
ResponderExcluirEspero que este excelente trabalho possa ajudar a todos que se encontram em dificuldade para cumprir o contrato na íntegra.
Um abraço, meu filho.
Bom dia, pai.
ResponderExcluirDe fato, as relações entre locador e locatário ficaram mais complicadas com o momento excepcional pela qual o Mundo passa.
E é sempre fundamental lembrarmos que a partir do momento que incentivamos o acordo, causamos um boa reação em cadeia para que, também, o Poder Judiciário não fique mais sobrecarregado do que já é a ponto de não prestar a tutela jurisdicional com a celeridade adequada, pois, como dizia Rui Barbosa "Justiça tardia nada mais é do que injustiça institucionalizada".
Gracias pelos elogios, mas só segui os teus passos...
Abração!!
Belo trabalho Alexandre,,,,e nos tempos difíceis que está se passando,tem sim que haver um entendimento.
ResponderExcluir