20 de junho de 2020

A LOCAÇÃO DE IMÓVEL EM TEMPOS DE PANDEMIA





     - Alexandre Luso de Carvalho

A relação entre locador e locatário (proprietário e inquilino) foi atingida de modo significativo, tanto no que diz respeito aos imóveis residenciais, como aos imóveis comerciais, pois, com a política de isolamento social e restrições de atividades econômicas (indústria, comércio e serviços), a renda da população caiu de modo acentuado, dificultando ou impossibilitando o pagamento do aluguel no valor contratado.

Com isso, tem-se visto a procura pelo Poder Judiciário para ações revisionais, com pedidos de liminares, no sentido de suspender ou reduzir os valores de aluguel, nos quais verificam, alguns argumentos básicos:

a)   pelo locatário (inquilino): motivo imprevisível e de força maior e, portanto, a necessidade de manter o contrato equilibrado e sem ganho excessivo para a outra parte. É a Teoria da Imprevisão;


b) pelo locador (proprietário):

b.1. o cumprimento do que foi contratado (princípio jurídico do pacta sunt servanda) – argumento que se mostra equivocado em razão do momento de exceção a qual vivemos;

b.2. o valor da locação ser parte preponderante ou única do orçamento do locador;

b.3. a falta de prova da suposta onerosidade excessiva.


Frise-se: apesar de os argumentos a favor dos locatários serem mais consistentes, dado à excepcionalidade do momento, bem como as decisões judiciais serem mais numerosas nesse sentido, também há decisões favoráveis ao locador. Ou seja, não se pode dizer que a revisão do aluguel é uma “causa ganha”. Aliás, não existe “causa ganha”, pois, cada caso tem suas peculiaridades e depende da imprescindível comprovação do que se alega, uma vez que “a prova está em função da certeza”, conforme ensina SENTIS MELEDO[1].

Com isso, dado que o presente tema é novo, sem grandes parâmetros jurisprudenciais, a melhor alternativa para resolver o problema, no sentido de que o locatário não fique sem o imóvel e o locador não fique sem a renda da locação, o mais aconselhado é a negociação incansável até que se chegue a um acordo extrajudicial, pois:

a) numa ação judicial há o risco de qualquer das partes perder e, com isso, o prejuízo será maior do que se cada um ceder um pouco no acordo, pois o vencido poderá ter que arcar com as custas judicias e honorários advocatícios, além de não conseguir o resultado almejado (pelo locatário, reduzir o valor do aluguel e pelo locador, manter o valor do aluguel);

b) com o acordo extrajudicial há economia de tempo (lembremos da morosidade da tramitação dos processos judiciais) e de dinheiro para ambas as partes, já que a busca da via judicial acarreta despesas (honorários dos advogados, custas judiciais e outros gastos decorrentes de uma demanda).

Cumpre destacar, que em caso de uma negociação ser iniciada, é importante seu registro, sempre por meios lícitos (e-mail, notificação por carta “AR”, whatsapp, etc.), desde o seu início. Passada a negociação, havendo acordo, é necessário que a modificação do valor do aluguel seja formalizada por meio de aditivo ao contrato de locação, elaborado de modo técnico, claro e com equilíbrio contratual, para evitar a sua discussão perante o Poder Judiciário, o que jogaria fora todo o esforço do acordo extrajudicial realizado.                

Assim, com os aspectos que foram apresentados de forma bastante resumida, verifica-se que é imprescindível que locador e locatário, além de verificarem os requisitos jurídicos para a propositura de uma ação judicial, façam o cálculo e analisem o seu custo/benefício, mesmo que se tenha razão ou maior probabilidade de ganho, pois, conforme dito, um acordo geralmente é mais benéfico sob o ponto de vista de tempo e valores despendidos.


Alexandre Luso de Carvalho
OAB/RS nº 44.808




[1] Bibliografia:

MELEDO, Sentis. Santiago. La Prueba: os grandes temas do Direito Probatório, p.42-49



Fonte da imagem: aqui









7 comentários:

  1. Son tiempos difíciles, para unos y para otros. Hay negocios que se han llevado tiempo cerrados y no genera ningún ingreso y el local es de arrendamiento...a la falta de ingresos, no tienen para pagar el alquiler.

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  2. Cara Antonia.

    Es una triste verdad. Pero, siempre debemos negociar!

    Gracias por el comentario.

    Abrazo!

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  3. Oi, Alexandre, muito bem esclarecido. Gostei da tua sugestão a respeito da possibilidade de haver um acordo entre locador e locatário, pois assim a questão será resolvida logo e com pouca despesa, não vai se arrastar com desperdício de tempo e de valor. Em tempo de pandemia o acordo será o grande remédio.
    Teu blog é o legítimo serviço de utilidade pública, o que todos gostam!
    Um beijo, meu filho!

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    1. Bom dia, mãe!

      Que bom que gostaste do artigo! Realmente, sempre deve-se procurar a via amigável - em quase tudo -, pois, o litígio sempre implica em custos, perda de tempo e estresse.

      Obrigado pelos elogios!

      Grande beijo!

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  4. Minhas congratulações pelo excelente artigo a respeito do contrato de locação de imóveis residenciais e comercias vigentes neste tempo do Novo Coronavírus, que veio alterar em muito a situação econômica principalmente de uma das partes da relação “ex-locato”, qual seja, o locatário, que por motivos óbvios não se encontra com os meios pecuniários para arcar com o valor do aluguel e dos respectivos encargos. Vê-se, pois, que haverá possibilidade jurídica de ser levado a bom termo a pretensa possibilidade de chegarem as partes a um acordo ou então esperar a prolação de sentença favorável ao locatário, justamente pela Teoria da Imprevisão.
    Espero que este excelente trabalho possa ajudar a todos que se encontram em dificuldade para cumprir o contrato na íntegra.

    Um abraço, meu filho.

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  5. Bom dia, pai.

    De fato, as relações entre locador e locatário ficaram mais complicadas com o momento excepcional pela qual o Mundo passa.

    E é sempre fundamental lembrarmos que a partir do momento que incentivamos o acordo, causamos um boa reação em cadeia para que, também, o Poder Judiciário não fique mais sobrecarregado do que já é a ponto de não prestar a tutela jurisdicional com a celeridade adequada, pois, como dizia Rui Barbosa "Justiça tardia nada mais é do que injustiça institucionalizada".

    Gracias pelos elogios, mas só segui os teus passos...

    Abração!!

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  6. Belo trabalho Alexandre,,,,e nos tempos difíceis que está se passando,tem sim que haver um entendimento.

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