A LOCAÇÃO DE IMÓVEL EM TEMPOS DE PANDEMIA

     - Alexandre Luso de Carvalho

A relação entre locador e locatário (proprietário e inquilino) foi atingida de modo significativo, tanto no que diz respeito aos imóveis residenciais, como aos imóveis comerciais, pois, com a política de isolamento social e restrições de atividades econômicas (indústria, comércio e serviços), a renda da população caiu de modo acentuado, dificultando ou impossibilitando o pagamento do aluguel no valor contratado.

Com isso, tem-se visto a procura pelo Poder Judiciário para ações revisionais, com pedidos de liminares, no sentido de suspender ou reduzir os valores de aluguel, nos quais verificam, alguns argumentos básicos:

a)   pelo locatário (inquilino): motivo imprevisível e de força maior e, portanto, a necessidade de manter o contrato equilibrado e sem ganho excessivo para a outra parte. É a Teoria da Imprevisão;

b) pelo locador (proprietário):

b.1. o cumprimento do que foi contratado (princípio jurídico do pacta sunt servanda) – argumento que se mostra equivocado em razão do momento de exceção a qual vivemos;

b.2. o valor da locação ser parte preponderante ou única do orçamento do locador;

b.3. a falta de prova da suposta onerosidade excessiva.

Frise-se: apesar de os argumentos a favor dos locatários serem mais consistentes, dado à excepcionalidade do momento, bem como as decisões judiciais serem mais numerosas nesse sentido, também há decisões favoráveis ao locador. Ou seja, não se pode dizer que a revisão do aluguel é uma “causa ganha”. Aliás, não existe “causa ganha”, pois, cada caso tem suas peculiaridades e depende da imprescindível comprovação do que se alega, uma vez que “a prova está em função da certeza”, conforme ensina SENTIS MELEDO[1].

Com isso, dado que o presente tema é novo, sem grandes parâmetros jurisprudenciais, a melhor alternativa para resolver o problema, no sentido de que o locatário não fique sem o imóvel e o locador não fique sem a renda da locação, o mais aconselhado é a negociação incansável até que se chegue a um acordo extrajudicial, pois:

a) numa ação judicial há o risco de qualquer das partes perder e, com isso, o prejuízo será maior do que se cada um ceder um pouco no acordo, pois o vencido poderá ter que arcar com as custas judicias e honorários advocatícios, além de não conseguir o resultado almejado (pelo locatário, reduzir o valor do aluguel e pelo locador, manter o valor do aluguel);

b) com o acordo extrajudicial há economia de tempo (lembremos da morosidade da tramitação dos processos judiciais) e de dinheiro para ambas as partes, já que a busca da via judicial acarreta despesas (honorários dos advogados, custas judiciais e outros gastos decorrentes de uma demanda).

Cumpre destacar, que em caso de uma negociação ser iniciada, é importante seu registro, sempre por meios lícitos (e-mail, notificação por carta “AR”, whatsapp, etc.), desde o seu início. Passada a negociação, havendo acordo, é necessário que a modificação do valor do aluguel seja formalizada por meio de aditivo ao contrato de locação, elaborado de modo técnico, claro e com equilíbrio contratual, para evitar a sua discussão perante o Poder Judiciário, o que jogaria fora todo o esforço do acordo extrajudicial realizado.                

Assim, com os aspectos que foram apresentados de forma bastante resumida, verifica-se que é imprescindível que locador e locatário, além de verificarem os requisitos jurídicos para a propositura de uma ação judicial, façam o cálculo e analisem o seu custo/benefício, mesmo que se tenha razão ou maior probabilidade de ganho, pois, conforme dito, um acordo geralmente é mais benéfico sob o ponto de vista de tempo e valores despendidos.

Alexandre Luso de Carvalho

OAB/RS nº 44.808

alexandre_luso@yahoo.com.br     

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[1] Bibliografia:

MELEDO, Sentis. Santiago. La Prueba: os grandes temas do Direito Probatório, p.42-49

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