Alexandre Luso de Carvalho
Nos condomínios edilícios um tema que trouxe (e traz) bastante discussão é a mudança na sua dinâmica. E isso ocorre por vários motivos como, por exemplo, a mudança de público, as novas necessidades, a obsolescência de certos equipamentos e/ou áreas comuns, a desatualização da convenção, dentre outras razões.
Todavia,
a atualização dessa dinâmica da vida condominial esbarrava na necessidade do
quórum qualificado para as mudanças na convenção de condomínio e da unanimidade
dos condôminos para a modificação da destinação do edifício e da unidade
imobiliária, conforme estabelecia o Código Civil, em seu artigo 1.351:
Art.
1.351. Depende da aprovação de 2/3
(dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela
unanimidade dos condôminos.
Esse
dispositivo legal, na prática, tornava quase impossível a mudança de destinação
do condomínio ou de uma de suas unidades. Entretanto, em 12.07.2022 foi
publicada a Lei nº 14.405/2022 que flexibilizou para 2/3 do votos dos condôminos para a aprovação de mudança da destinação do edifício ou da
unidade imobiliária, alterando, assim, o texto do artigo 1.351 do Código
Civil que passou a dispor o seguinte:
Art. 1.351.
Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração
da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade
imobiliária.
A
mencionada alteração legal, conforme fica claro pelo texto do artigo, facilitou
a alteração da destinação do edifício e da unidade imobiliária. Sobre essa
mudança, aliás, vale trazer a declaração do Senador Carlos Portinho (PL/MG)
para a Agência Senado[1]:
“É preciso ter em vista que a previsão de aprovação unânime pelos condôminos de determinada matéria, que exige uma convergência simultânea e integral de vontades, praticamente inviabiliza a tomada das respectivas decisões no âmbito condominial e não privilegia a vontade da maioria. Desse modo, um único condômino, por menor que seja a sua fração, e por maior que seja a quantidade das unidades restantes, detém a prerrogativa de vetar uma mudança posta em votação. Sem a concordância expressa de todos os condôminos, a mudança de destinação das unidades, por exemplo, não pode ser implementada, o que significa, em última análise, fica prejudica função social da propriedade e não prevalece o interesse coletivo”.
Portanto, a partir do que foi dito acima é importante ter-se muito claro em mente que a flexibilização do novo texto legal se deu somente para a mudança de destinação da edificação como um todo e/ou de suas unidades e não de suas áreas comuns e de sua convenção de condomínio, que dependerão do que estabelece a convenção de condomínio e o próprio artigo 1.351 do Código Civil, ou seja, a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (todos os condôminos e não somente dos presentes na assembleia).
Alexandre
Luso de Carvalho
OAB/RS
nº 44.808
[1] Fonte: Agência Senado (https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2022/07/13/lei-facilita-mudanca-de-destinacao-de-predios-salas-comerciais-e-apartamentos)
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