O PAPEL DO SÍNDICO DURANTE A PANDEMIA

                           - Alexandre Luso de Carvalho

A pandemia do coronavírus tem trazido uma série de inusitados desafios a todas as atividades da sociedade. Dentre essas atividades, estão incluídas as dos síndicos condominiais.

Primeiramente, cabe aqui destacar que as atribuições legais do síndico estão já na Lei nº 4.591/64 (artigos 22 e 23) e foram quase que repetidas nos incisos de I a IX do artigo 1.348 do Código Civil de 2002, dos quais destaco, em razão do presente tema, os seguintes:

a) “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns” (inciso II);

b) “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” (inciso V);

c) “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas” (inciso VII);

Junto a tal dispositivo legal, vale salientar o ensinamento do ilustre jurista ARNALDO RIZZARDO1, que sintetiza como deve ser balizada a atuação do síndico:

“(...) Pode-se admitir qualquer atuação desde que dirigida à administração ou  para o bem comum, sendo legítima a sua intervenção nos assuntos internos que se referem ao condomínio, e inclusive à conduta dos moradores desde que interfiram na vida dos demais, em especial no pertinente à conduta exigida nos espaços comuns. Manterá a disciplina interna, emitirá ordens aos empregados, fiscalizará os horários de circulação ou presença em certos locais, como áreas de recreio, salão de festas e piscina”. (Grifado).

                          A partir do que estabelece a lei e esses princípios sobre como deve ser pautado o mandato do síndico, é importante entender que sua atuação deve levar em conta as seguintes responsabilidades ao gerir o condomínio:

a) observar práticas que promovam a segurança e proteção à saúde dos condôminos, funcionários, prestadores de serviços e a todos os que transitam pelas dependências do condomínio;

b) propiciar, dentro dos limites de suas atribuições regimentais e legais, o convívio harmônico e saudável da coletividade do condomínio;

c) zelar pelo patrimônio do condomínio e sua gestão financeira.

Assim, para promover a gestão condominial observando esses princípios e obrigações do cargo, a atuação do síndico passa pelos regramentos internos (Convenção de Condomínio e Regulamento Interno), mas, primordialmente, passa pelos dispositivos legais (Constituição Federal, Códigos, leis ordinárias, etc.) e determinações governamentais (federal, estadual e municipal), uma vez que é necessária a observância do princípio da hierarquia das leis – um dos princípios básicos do nosso sistema jurídico –, tanto pelo síndico como pelos demais condôminos.

Um aspecto importante a ser abordado diz respeito ao fato de que, muitas vezes, as regras condominiais serem elaboradas com gritantes equívocos jurídicos e/ou não serem devidamente atualizadas. Com isso, quando se deparar com incompatibilidade entre as normas particulares dos condomínios e as leis e determinações governamentais, o síndico deve sempre cumprir a lei e tais determinações. Essa observância quanto a que normas deve-se obedecer aplica-se também ao que está acontecendo na pandemia em que vivemos, pois, em nenhuma norma condominial estão previstas as restrições sanitárias a que estamos sendo submetidos, uma vez que se trata de uma evidente excepcionalidade.

Todavia, esse tipo de escolha a que o síndico é impelido, muitas vezes, é confrontada, infelizmente, por parte da coletividade do condomínio, sob o argumento de que a convenção ou o regulamento dizem o contrário da determinação legal e/ou governamental. Ocorre que, se o síndico privilegiar a norma interna (particular) em detrimento da norma pública, estará, sem sombra de dúvida, incorrendo em ilicitude civil e/ou penal, tendo como consequências:

a) penalizações pessoais (civis e penais);

b) responsabilização administrativa e civil do condomínio e, dependendo do caso, até do condômino que estiver infringindo, mesmo dentro das áreas condominiais, uma determinação governamental.

Não tendo, assim, qualquer prerrogativa legal para autorizar a flexibilização de restrições impostas pelos entes estatais, é dever do síndico, neste momento de pandemia:

a) determinar o fechamento temporário de certas áreas condominiais, proibir certas atividades e readequar outras. Um exemplo do que pode ser readequado, temporariamente, é a redução dos horários de início e de término de reformas internas e externas, dado que os condôminos estão isolados em casa e, em muitos casos, trabalhando em sistema de home office e, portanto, necessitam de condições para desenvolver seu trabalho;

b) impor multas por descumprimento de determinações internas decorrentes dessa excepcionalidade, mesmo que não conste expressamente no Regulamento e na Convenção;

c) ajustar com os funcionários e prestadores de serviços todos os protocolos de readequação nos serviços para o total cumprimento das regras de proteção sanitária;

d) buscar a tutela jurisdicional para casos de reiterado descumprimento das ordens de restrições sanitárias tanto pelos condôminos como pelos funcionários e prestadores de serviços, uma vez que qualquer insurgência a tais restrições representa risco à saúde da coletividade.

Importante, para concluir, é que, além das obrigações do síndico, mostra-se imprescindível a colaboração de todos os condôminos, no sentido de cumprirem de modo irrestrito as determinações governamentais e internas para que seja atingido o objetivo principal neste momento: resguardar a saúde da coletividade.

Alexandre Luso de Carvalho

OAB/RS nº 44.808

                              alexandre_luso@yahoo.com.br

( fonte de imagem - aqui )

Referências bibliográficas:

¹Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. 2ª edição. Editora Forense. Rio de Janeiro. 2012. p. 206.