Alexandre Luso de Carvalho
I – INTRODUÇÃO
Viver em condomínio pode ser muito bom ou pode ser muito ruim. Isso é óbvio. Ocorre que essa diferença passa inevitavelmente pelo equilíbrio entre direitos e deveres dos moradores (proprietários e locatários), funcionários e demais prestadores de serviços.
Todavia,
esse equilíbrio comportamental encontra um obstáculo na filosofia em que o
individual, ou a dita “liberdade individual”, busca sobrepor-se ao bem coletivo,
o que acaba por gerar inúmeros problemas.
II – REQUISITOS PARA O BOM CONVÍVIO EM
CONDOMÍNIO
Sendo
o condomínio composto por pessoas com personalidades e origens
socioculturais diferentes, sem dúvida, o caminho a ser tomado para um convívio
mais harmônico entre os moradores depende de quatro fatores básicos:
a) a CONSCIENTIZAÇÃO DOS
MORADORES acerca do respeito devido à coletividade. O famoso “o meu direito acaba quando começa o direito
do outro”;
b) uma CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
E REGIMENTO INTERNO – é bom ter, além da Convenção, o
Regimento, que é mais fácil de ser atualizado do que a Convenção, pois não
necessita de quórum mínimo de 2/3 dos
condôminos, conforme estabelece o artigo 1.333 do Código Civil[1] – elaborada
conforme as especificidades do condomínio e que deixe extremamente claro:
b.1. os direitos do
condôminos – sendo a maioria deles extensivo aos moradores não proprietários –,
que estão dispostos no artigo 1.335 do Código Civil[2];
b.2. os deveres dos moradores, que estão dispostos no artigo 1.336
do Código Civil:
b.2.1. “contribuir
para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção” (inciso I);
b.2.2. “não realizar obras que comprometam a segurança
da edificação” (inciso II);
b.2.3. “não alterar a forma e a cor da fachada, das
partes e esquadrias externas” (inciso III);
b.2.4. “dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e NÃO
AS UTILIZAR DE MANEIRA PREJUDICIAL AO SOSSEGO, SALUBRIDADE E SEGURANÇA DOS
POSSUIDORES, OU AOS BONS COSTUMES” (inciso IV). Aqui, incluem-se as unidades
(apartamentos ou casas) e as áreas comuns (salões, jardins, piscinas, quadras
esportivas, playground, garagens, corredores, entrada do condomínio, etc.)
b.3. as penalidades para quem comete infrações às normas condominiais,
salientando que tais punições devem ser eficazes, cumprindo o caráter
inibitório (que impeça o morador de cometer a infração) e pedagógico (que "ensine" ao morador que cometeu a infração que não é uma boa opção para a coletividade e para ele), já que as reparações sobre prejuízos independem da
punição aplicada;
c) os MEIOS
ESTRUTURAIS DE FISCALIZAÇÃO E REGISTRO das atividades nas áreas comuns do
condomínio, seja por meio de funcionários autorizados e treinados para proceder
essa fiscalização e correto/completo registro, seja por meio de sistema de
câmeras;
d) uma ADMINISTRAÇÃO (SÍNDICO
E SUBSÍNDICO), BEM COMO UM CONSELHO CONSULTIVO E ASSEMBLEIA GERAL ATUANTES e
que observem o que foi estabelecido nas normas internas e nas leis.
A
partir disso, ter-se-á a possibilidade de um condomínio harmônico e sem grandes
problemas.
III – O QUE FAZER QUANDO HÁ O
DESCUMPRIMENTO DE NORMAS CONDOMINIAIS
Apesar de todos os dispositivos legais e das normas internas (Convenção de Condomínio e Regimento Interno) que regulam os limites a serem observados pelos moradores, é inevitável a ocorrência de descumprimentos desses regramentos.
A
melhor medida a ser tomada pelo síndico, a meu ver, é a imposição das
penalidades dispostas na Convenção e no Regimento Interno, conforme a circunstância, a gravidade da infração e/ou a reincidência do morador, e que
geralmente são:
a) a advertência
escrita;
b) a multa (variando seu
valor conforme a gravidade da infração e reincidência), salientando que em
casos de reiterado descumprimento das obrigações ou de repetido comportamento
antissocial, o morador pode ser penalizado com uma multa de cinco (05) a dez (10) vezes o valor da
quota condominial, conforme estabelece o artigo 1.337[3] do
Código Civil:
c) outras penalidades específicas,
conforme as características de cada condomínio, desde que não estejam em desacordo com a legislação e o entendimento jurisprudencial.
É
importante destacar que quando as medidas extrajudiciais não apresentam um
resultado efetivo, é imprescindível que o síndico busque o Poder Judiciário
contra o morador infrator para proteger os direitos patrimoniais do
condomínio, bem como os direitos da coletividade no que diz respeito aos bons
costumes, à segurança, à tranquilidade e à saúde dos moradores. Aliás, entendo
que essa medida mais firme a ser adotada pelo síndico não é uma opção, mas sim
uma obrigação deste, e quando ele assim o faz, não está sendo intransigente ou
tirânico; ele só não está sendo omisso quanto à uma de suas obrigações.
IV – CONCLUSÃO
Por fim, o que os moradores devem ter sempre em mente é que o arcaico modo de pensar e agir, pautados numa suposta liberdade individual – que é sempre relativa – não tem espaço numa vida em sociedade. Os direitos individuais devem estar em harmonia com o respeito ao patrimônio comum e aos direitos da coletividade.
Tendo essa consciência, de seus deveres, a vida em condomínio naturalmente apresentar-se-á menos complexa e as soluções para eventuais problemas serão muito menos impactantes para os moradores, seja de forma individual, seja de forma coletiva.
Alexandre
Luso de Carvalho
OAB/RS
nº 44.808
[1] Código Civil, art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
[2]
Código Civil, art. 1.335. São direitos do condômino: I -
usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes
comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos
demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembleia
e delas participar, estando quite
[3] Código Civil, art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou
possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade
de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido
a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para
as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
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