A COMISSÃO DE CORRETAGEM NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

 

Alexandre Luso de Carvalho

 

Na maioria das vezes, quando há negociação de compra e venda de imóveis, são contratadas imobiliárias ou corretores autônomos para realizarem o trabalho de divulgação e aproximação das partes. Todavia, a função do corretor de imóveis não se resume a isso, conforme pode-se verificar no Código Civil, em seu artigo 723[1], devendo:

a) executar a mediação com diligência e prudência;

b) prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio;

c) prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou risco do negócio;

d) prestar informações acerca das alterações que possam influenciar nos resultados da incumbência.

 

Apesar da importância desse profissional ser maior do que muita gente pensa, é necessário frisar, também, que quaisquer outros serviços que o corretor de imóveis ofereça e/ou desempenhe em razão da compra e venda do imóvel, como elaboração das arras ou do próprio contrato, por exemplo, extrapolam as suas funções (delimitadas pelo Código Civil) e qualificações, podendo implicar em infração ética profissional[2] e não podem, portanto, justificar a cobrança de comissão de corretagem.

Assim, abordados esses pontos iniciais, passemos ao objeto deste artigo, dividindo em dois aspectos, quais sejam, quando o corretor tem direito a receber a comissão de corretagem e quando perde o direito ao recebimento desta:

a)   o CORRETOR TEM DIREITO A RECEBER A COMISSÃO:

a.1. quando o negócio é concretizado: todavia, aqui é importante frisar que o profissional necessita desempenhar a atividade, observando o que determina o já citado artigo 723 do Código Civil, elencados anteriormente;

 a.2. quando houver desistência imotivada: todavia, aqui é fundamental que sejam observados vários aspectos destacados pela jurisprudência para que o corretor tenha direito à comissão em tal hipótese. Exemplos: que as partes já tenham assinado o contrato particular de compra e venda ou escritura pública, se no contrato de prestação de serviços de corretagem, houver cláusula de pagamento de comissão de corretagem em caso de desistência. Ou seja, o artigo 725[3] do Código Civil não é aplicado sem que as nuances da relação entre o profissional e cliente, até porque a jurisprudência não é pacífica nesse ponto;

 

b)  o CORRETOR PERDE O DIREITO À COMISSÃO:

b.1. se a desistência do negócio ocorreu por fato atribuído ao corretor: é o típico caso de o profissional não agir em observância ao artigo 723 do Código Civil, não sendo prudente e diligente nos atos que lhe são pertinentes. Exemplo: corretor que não verificou a situação legal que envolve o negócio (tirar certidões negativas das pessoas físicas e/ou jurídicas, certidões do imóvel, etc.) e, em razão disso, houve a desistência da compra e venda, pois, não basta a aproximação das partes para ter direito a mencionada comissão[4].;

b.2. não demonstrar efetiva participação na conclusão do negócio: é diferente da falta de diligência e prudência. Para o corretor ter direito à comissão, não basta a mera aproximação entre as partes, mas que este participe de forma efetiva das negociações[5];

b.3. se houver desistência com justa motivação: a justa motivação pode abranger uma série de hipóteses, além de fatos atribuídos ao corretor. Exemplos: a falta da apresentação de certidões, falecimento de uma das partes, riscos estruturais no imóvel, determinação judicial ou qualquer outra circunstância que, conforme o senso comum, impossibilite a concretização do negócio.

 

Apesar desse tema ser controvertido, muitas vezes o que se vê é uma certa informalidade quando da busca das imobiliárias e, principalmente, dos corretores de imóveis autônomos, o que gera uma série de problemas quando a negociação ou a própria conclusão do negócio apresenta algum entrave. E essa informalidade acaba tendo um destino: o Poder Judiciário, com todos os seus encargos, morosidade e riscos de aumento de prejuízo que uma demanda judicial apresenta.

Com isso, frise-se, apesar de haver dispositivos legais sobre os casos nos quais são devidas a comissão de corretagem, em razão da diversidade de entendimento jurisprudencial, é que se faz absolutamente necessário que as imobiliárias/corretores e as partes envolvidas na compra e venda do imóvel formalizem, por meio de um contrato claro e detalhado todas as hipóteses em que serão devidas ou não a comissão de corretagem.

 

 Alexandre Luso de Carvalho

OAB/RS nº 44.808

 

alexandre_luso@yahoo.com.br

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[1] Código Civil. Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

[2] Código de Ética dos Corretores de Imóveis. Art. 6º. É vedado ao corretor de imóveis: I – aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude.

[3] Código Civil. Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

[4] STJ. Recurso Especial nº 1.810.652-SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrghi, julgado em 04.06.2019.

[5] STJ. Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1.351.916-SC, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 11.12.2018.