Alexandre Luso de Carvalho
Um tema que sempre levantou dúvidas quanto à sua natureza e preocupações e suas consequências são os imóveis colocados para locação por temporada e em especial para curta (ou curtíssima) temporada por meio de plataformas virtuais (Airbnb, Booking.com, Vrbo, dentre outros) que fazem a “ponte” entre o locador e o locatário.
Primeiramente, cabe destacar que a Lei de Locações, que é de 1991 (Lei nº 8.245/91), quando de sua promulgação, obviamente não estabelecia nada parecido com o que as plataformas disponibilizam atualmente – até porque o Airbnb, por exemplo, se popularizou no Brasil a partir de 2014 –, bem como tal lei ainda não foi atualizada nesse sentido.
Ocorre que a utilização de tais plataformas apresenta uma característica diferente a das locações temporárias tradicionais, previstas em lei: as “curtíssimas temporadas”, ou seja, permanência dos locatários por alguns dias apenas e com alta rotatividade de público, assemelhando-se à hóspedes – apesar de não serem hotéis, pousadas e hostels – descaracteriza a finalidade exclusivamente residencial dos condomínios que assim o são.
Por tais motivos é que devido à ampliação da utilização dessas plataformas, começaram as preocupações de condôminos e moradores com: a) a preservação da segurança dos moradores; b) a preservação do patrimônio comum e particular; c) a preservação do sossego. Obviamente que tal sentimento resultaria em inúmeras ações judiciais de condomínios contra os proprietários que utilizam o Airbnb, Booking.com etc., que por sua vez, defendem a liberdade de seus imóveis como um direito constitucional de propriedade.
Assim, em 07.05.2026, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial 2121055/MG[1] decidiu que a locação de imóveis para curta estadia em condomínios, quando sua exploração for reiterada e profissional por plataformas como Airbnb, para não descaracterizar a finalidade residencial do imóvel, será necessária a aprovação em Assembleia Geral, com quórum qualificado, isto é, de ao menos dois terços (2/3) dos condôminos (e não dos presentes na Assembleia), conforme estabelece o artigo 1.351 do Código Civil:
Art. 1.351.
Depende da aprovação de 2/3 (dois
terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança
da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Importante,
ainda, destacar os seguintes pontos do voto da relatora do recurso, Ministra
Nancy Andrighi:
a)
“(...)
se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também
ser usados com destinação residencial (...)”, conforme dispõe o artigo
1.336, inciso IV do Código Civil:
Art. 1.336.
São deveres do condômino:
(...)
IV -
dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
b)
que
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – já pacificada em suas turmas
– considera que os contratos de estadia de curta duração, conforme os intermediados
por plataformas digitais, são atípicos e, com isso, as disposições da
Lei nº 8.245/91 acerca da locação residencial por temporada e as normas de
hospedagem de hotelaria (Lei nº 11.771/08) não se aplicam a tais contratos;
c)
a destinação do imóvel em casos de estadia de curta duração é híbrida, ou seja,
não é puramente residencial e nem puramente comercial, o que leva,
obrigatoriamente, a observar o que dispõe o artigo 1.336, inciso IV do Código
Civil;
d)
os contratos atípicos de hospedagem só são eficazes quando a convenção do
condomínio permite sua destinação híbrida (mista). Assim,
(sic) “(...) tais contratos são válidos entre os contratantes
(proprietário e hóspede), porém, ineficazes perante o condomínio, enquanto
houver previsão em convenção de destinação pura e exclusivamente residencial
(...)”.
Portanto, para concluir, devem os condomínios que estão em formação já incluir em suas convenções de condomínio sobre tal tema; e os condomínios já existentes buscar observar tal entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que uniformizou o entendimento sobre o tema, para evitar problemas entre os condôminos e a necessidade de se buscar Poder Judiciário, o que implicará despesas e desgastes entre todos.
Alexandre Luso de Carvalho
OAB/RS nº 44.808
[1] STJ, REsp nº 2121055 / MG,
2ª Seção, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07.05.2026.
